2021/9/17(金)
本日は、土地の決済日だった。土地の売り主と買い主、司法書士などが集まり、土地代の支払いと、登記を行う。
土地決済に関して
土地を購入する際、通常はローンを組んで購入するため、購入契約から決済まで一定の期間を設ける。その間に、ローンの審査を完了させ、土地の決済時には融資が実行できるようになっている必要がある。
筆者の場合は、契約から決済まで、2か月の期間があった。
ローン会社はネット系銀行のSBIネット銀行。金利が非常に安く、団信の内容も充実している。フィナンシャルプランナーやライフプランナーに何度か話を聞いたこともあるが、住宅ローンとしては、結構おすすめの銀行という。
ネット系銀行を選んだ場合は、融資実行日を複数のタイミング(土地、建物中間金、建物最終決済)に分けられず、最終決済時に一括で融資金額が振り込まれるため、中間金の決済時には、つなぎ融資という形で、別のローンを組む必要がある。中間金の支払いから、住宅ローン融資が実行されるまでの、非常に短い間、足りない額を借りるものである。
つなぎ融資に関しては、積水ハウスが仲介する日本住宅ローンのもの。特別に低金利で借りれるようになっているらしく、確かにどこのつなぎ融資基金より、金利が安かった。
決済日までに無事、SBIの融資承認はとれ、融資条件などが記載したメールが届いた。それを基に積水ハウスでつなぎ融資の手続きを行ってくれた。(実際にはSBIの審査結果は、手続き期限が半年後までしか延ばせず、支払日より前になるので、つなぎ融資審査には使えなかった。そこで、ソニー銀行の審査結果を使用して、積水ハウスのつなぎ融資承認を通し、融資実行日までにSBIの延長申請を実施、融資先銀行をソニー銀行からSBIに変更という方法をとることにした。)
ちなみに、積水ハウスのつなぎ融資では、融資承認書や契約書のようなものがなく、申込書のみだった。これで、実際に融資が行われるのか非常に心配だったので、ここは改善するべきだと思う。
つなぎ融資が、実際、どう実施されるのか、最後までイメージできていなかったのだが、つなぎ融資実行日(土地決済日)当日の流れを以降の章に記載する。
書類の確認
土地の決済は、金銭のやり取りが発生するため、銀行が営業している平日に行われる。土地の売り主と買い主、司法書士が集まり、登記委任に関する書類への署名、買い主の銀行口座への代金の支払いを行う。
一般的には、その日のうちに司法書士が法務局で登記手続きを行う。そのため、午前中に支払いまでを行い、午後に司法書士が登記手続きを行うことが多い。
また、集まる場所に関してもポイント。
決済時の集合場所に関しては、買い主側の方で決める。都市銀行による分割融資の場合には融資先の銀行が、会議室のような場所を貸してくれるのが一般的。ネット系銀行＋つなぎ融資能場合には、基本的に銀行の会議室のような場所を借りられないので、場所を探さなくてはいけない。
ただし、金銭の振り込みを行わなければいけないので、近くに振り込み元となる銀行の支店が存在する場所がいい。この場所探しが、なかなか大変なことが多い。
筆者の場合は、いつも打ち合わせを行っている積水ハウスのオフィスビルの付近に銀行の支店があったため、当日の集合場所は積水ハウスの会議室を借りることにした。
当日朝に集合し、司法書士とともに書類の確認、委任状への署名を行う。また、振込先口座の確認も行った。
確認自体は、1時間もかからない作業。土地の契約時には重要事項説明があったため、もっと時間がかかったが、決済時の確認作業はそれほど時間がかからない。
支払いの流れ
一番分かっていなかったのは、つなぎ融資金をどのように受け取ることになるのか。
実際、これは、かなりアナログな作業だった。
一通り書類の確認を完了したタイミングで、積水ハウスの総務課担当者がつなぎ融資金を、我々の口座へ振り込むために銀行へ行った。融資金の振り込みが反映されるまで、売り主側への支払いができないため、20分程度待つことになった。
事前に振り込みが行われるように処理しておくなり、ネットから振込手続きを実施するなりすれば、もう少しかかる時間を短くできるのではないかと思うのだが。。。
融資金が振り込まれた直後に売り主側口座へ土地代金の振り込みを行い、会議室へ戻って、振り込みが完了されたことを確認して、土地の決済は完了。
確認は銀行が発行する振込明細でOKだが、今はスマホから口座の金額をリアルタイムに確認できるので、実際金額が振り込まれたことを確認していた。
ちなみに、金額が大きいので銀行の窓口で振り込みを行わなければいけないかと思ったが、1000万円までであれば、ネット上から振り込み手続きを行うことが可能。1000万円を超える場合でも、あらかじめ振り込み先口座を登録しておけば、ネット上から振り込みを行える銀行もある。
銀行の窓口で聞いたが、振り込み作業時に、実際、口座間の金額を動かすのは各支店ではなく本店になるらしい。各支店は、あくまで窓口業務を行い、本店に振り込み作業の指示をする。
一方で、ネット上のインターネットバンキング等から振り込み手続きを行った場合は、直接本店に依頼がいく。
そのため、窓口で振り込み依頼をするよりも、ネットから行ったほうが反映は早くなるらしい。
会議室から銀行までの移動時間や、窓口が混んでいて待たされることもないため、ネットからやったほうが土地決済手続き自体はスムーズになるだろう。